حلول مقترحة
مشاكل القطاع العقاري على طاولة «سيتي سكيب مصر»
إيمان عريف
استقرار القوانين المتعلقة بتنظيم الاستثمار العقاري وضع لوائح صارمة لبيع الوحدات السكنية قيد الإنشاء تفعيل الصناديق العقارية.. وتفعيل كود العزل الحراري فخري الفقي: الصندوق العقاري لا يعمل ويواجه العديد من المشاكل.. والبنوك تلعب تمويل الأفراد لامتلاك الوحدات
خالد عباس: القطاع العقاري يساهم بأكثر من 20% من الدخل القومي
فتح الله فوزي: الهدف من التطوير العمراني ليس فقط استيعاب الكثافات السكانية ولكن مضاعفة المناطق الاقتصادية أحمد منصور: السوق العقاري عانى خلال الفترة الأخيرة من دخول عددًا من الشركات التي لا تتمتع بملاءة مالية جيدة أو سابقة خبرة
70 مليار جنيه مبيعات 28 مطورًا في الساحل الشمالي خلال العام الجاري
أكد مؤتمر «سيتي سكيب مصر» أهمية استقرار القوانين المتعلقة بتنظيم الاستثمار العقاري لتحفيز الاستثمارات الأجنبية والتي تواجه مشكلات في تغير القوانين بما يعطل خطتها الاستثمارية، كما طالب بوضع لوائح صارمة لبيع الوحدات السكنية التي لا تزال قيد الإنشاء، وتفعيل الصناديق العقارية، وتنظيم التمليك العقاري للأجانب لجذب العملات الأجنبية. وإنشاء مقر خاص لإصدار ومراجعة التراخيص لحل المشكلات التي تواجه العاملين بالعاصمة التأخر في إصدار التراخيص، والاستعانة بمكاتب استشارية لمراجعة الرسومات بدلًا من جهاز المدينة اختصارًا للوقت، وضرورة تفعيل كود العزل الحراري في المشاريع والطاقة الإنتاجية للعزل الحراري في مصر.
يذكر أن فعاليات مؤتمر سيتي سكيب مصر الأول في 2022، انطلقت تحت شعار «مصر: في طليعة التغيير»، تحت رعاية ودعم وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، بمشاركة أكثر من 300 ضيف من المتخصصين وخبراء القطاع العقاري. يهدف المؤتمر إلى تمهيد الطريق لنقاش رفيع المستوى حول اللوائح والسياسات الحكومية والممارسات المستدامة لتحقيق سوق العقارات المصري للنمو في عام 2023.
خطة قومية
قال المهندس فتح الله فوزي، رئيس مؤتمر سيتي سكيب، إن هناك خطة استراتيجية قومية تهدف لرفع مساحة العمران من 7 إلى 14% خلال 2052، وبحسب تأكيدات مسئولي الإسكان فإن مساحة المعمور في 2021 تخطت 12%، ما يشير إلى تقارب بصورة كبيرة من تحقيق الهدف في وقت زمني قياسي، حيث تنفذ الدولة أكبر خطة بناء في التاريخ المصري، ففي وقت واحد يتم العمل على تنمية 37 مجتمعا عمرانيا جديدا، 22 منها جارٍ العمل بها والباقي قيد التخطيط.
وأضاف أن الهدف من التطوير العمراني الكبير في الوقت الراهن، ليس فقط استيعاب الكثافات السكانية ولكن مضاعفة المناطق الاقتصادية، وبالتالي كان لابد من خلق أنشطة اقتصادية وفرص عمل في المحافظات وهو ما تم فعليًا، مبينا أن الأنشطة العمرانية تتميز بأنها ذات طابع ديناميكي سريع النمو، ومكونًا أساسيًا في استثمارات كل القطاعات الاقتصادية، فضلًا عن ارتفاع الكثافة العمالية لهذه الأنشطة العمرانية التي يوسع من طاقتها الاستيعابية للعمالة على اختلاف مستوى مهاراتها.
أزمات تواجه القطاع
أوضح رئيس مؤتمر «سيتي سكيب» أن المطور العقاري لا يزال أمامه أزمتين وهما، تحدي التمويل العقاري حيث أصبح المطور هو الذي يمول المشتري للوحدات السكنية، وكذلك تحقيق أعلي جودة والاهتمام بالتنوع للحفاظ على كيانه داخل السوق.
وأشار فتح الله فوزي إلى أن هناك العديد من نتائج الإصلاحات الاقتصادية يشهدها الاقتصاد في الوقت الحالي، في ظل تعديل في قوانين الاستثمار وتشجيع وتحفيز وزيادة مشاركة القطاع الخاص في تنمية الاقتصاد ورفع معدلات النمو وزيادة مشاركة الشباب والمرأة في الاقتصاد، حيث نجح الاقتصاد المصري خلال جائحة كورونا في تحقيق ثاني أكبر معدلات نمو اقتصادي على مستوي الاقتصاد الناشئة بنسبة نمو بلغت 3.6%، بينما نحتاج في الفترة المقبلة وضع أهداف طموحة بشكلٍ اكبر ومنها إزالة المعوقات وإعطاء حوافز أمام تفعيل الصناديق العقارية التي تعمل في مجال الخدمات التعليمية والصحية، وإعادة النظر في القوانين الخاصة لإنشاء الصناديق العقارية لتكون متلائمة مع الصناديق العقارية العالمية، والوصول بحجم السياحة إلى ٥٠ مليون سائح لتتناسب مع الموارد التي تمتلكها مصر، وكذلك توطين التصنيع، بالإضافة إلى الاستمرار في تحسين البنية التحتية وشبكة الطرق والبنية التكنولوجية، والتحول الرقمي في القطاعات الحيوية بالدولة وتحقيق أهداف التنمية المستدامة بقطاع التعليم والصحة وغيرها من القطاعات الحيوية التي تمس الحياة اليومية للمواطن المصري.
العاصمة الإدارية
فيما قال المهندس خالد عباس، رئيس مجلس إدارة شركة العاصمة الإدارية الجديدة، أنه يتم التخطيط لطرح المرحلتين الثانية والثالثة للعاصمة الإدارية الجديدة مطلع عام 2023، بينما سينتقل أكثر من 50 ألف موظف إلى الحي الحكومي بنهاية العام الجاري.
يذكر أن شركة العاصمة الإدارية الجديدة تمتلك محفظة من الأراضي أكثر من 32 ألف فدان مما يجعلها أكبر شركة تطوير عقاري في العالم، وتساهم بنسبة 20٪ من الدخل القومي لمصر.
وعرض أحمد زكي، العضو المنتدب في The Board Consulting، أحدث الاتجاهات والبيانات الخاصة بالوجهات الساحلية الأكثر مبيعًا في مصر بعد انتهاء موسم الساحل الشمالي. وأوضح أن هناك 28 مطورًا يعملون في منطقة الساحل الشمالي بمبيعات تتجاوز 70 مليار جنيه خلال العام الجاري. وأوضح أن شركة «إعمار» جاءت على رأس القائمة من حيث المبيعات بقيمة 16 مليار جنيه في منطقة الساحل الشمالي، تليها «نيو جيزة» بقيمة 7 مليارات جنيه.
قوانين النشاط العقاري
ومن جانبه، أشار الدكتور زياد بهاء الدين، رئيس مجلس الوزراء الأسبق، إلى ضرورة إعادة النظر في الكثير من القوانين التي تنظم النشاط العقاري في مصر، موضحًا أن التنمية العقارية جزء لا يتجزأ من منظومة الاستثمار بصفة عامة، مؤكدا ضرورة إعادة النظر في سياسات الاستثمار في آخر 30 عاما ماضية.
وأوضح رئيس مجلس الوزراء الأسبق، أن مصر في حاجة إلى نقلة نوعية في قطاع التنمية العقارية، وفي منظومة الاستثمار، خاصة أننا مازلنا نعيش في منظومة الحوافز والإعفاءات الضريبية فقط، رغم أن كل الأنظمة الاقتصادية العالمية تتجه نحو توفير مناخ أمن للمستثمرين، وشفافية تقوم على الإعلان بشكل محدد حول اشتراطات التراخيص وحجم الضرائب المقررة عليه.
الصندوق العقاري
فيما قال الدكتور فخري الفقي، رئيس لجنة الخطة والموازنة بمجلس النواب، إن العقار سوف ينقسم لجزئيين عرض وطلب، والعارض شركات التطوير والاستثمار العقاري الذي تعمل على الإنتاج وعرض المباني والطالب يتمثل في الأسرة أو الأفراد.
وأشار إلى أن الصندوق العقاري لا يعمل ويواجه العديد من المشاكل وغير مفعل منذ 15 عام، لذلك البنوك المصرية تلعب دورها لتمويل الأفراد لامتلاك الوحدات المناسبة لهم.
وأكد «الفقي» أن 95% من عقارات مصر غير مسجلة بالشهر العقاري، وتم تعديل قانون تنظيم الشهر العقاري بعقد ابتدائي لمدة 5 سنين كما أنه يسرع في الإجراءات وتم تفعيل القانون منذ 5 أشهر ورسوم التسجيل وصلت 2000 جنيه.
حل المشكلات
وأضاف المهندس أحمد منصور، الرئيس التنفيذي لشركة cred، إن الدولة تتنبى استراتيجية تعتمد في الأساس على حل المشاكل المعوقات التي تواجهه المستثمرين فضلًا عن وضع خطة عمل جديدة للمستقبل، لافتا إلي أن هيئة المجتمعات العمرانية توجهت لعدم طرح أراضي للأفراد واعتمادها علي المستثمرين التي وضعت لهم ضوابط لتنظيم العمل داخل السوق العقاري بشكل عام.
وأشار إلى أن المستثمرين جميعًا يرحبون بكل الخطوات التي تتخذها الدولة لضبط المنظومة العقارية، لافتًا إلي أن السوق العقاري عانى خلال الفترة الأخيرة من دخول عددًا من الشركات التي لا تتمتع بملاءة مالية جيدة أو سابقة خبرة، وهو ما أثر بشكل كبير علي أداء السوق العقاري بشكل عام. وقال أن دخول هذه الشركات ساهم في زيادة فترات سداد حتى 15 عاما، كما قاموا برفع العمولة المخصصة لشركات التسويق العقاري، والتي كانت لا تتعدي الـ1.5% وبلغت حاليا 15%. وأكد أن المشكلة الوحيدة التي تعيق عمل المطورين هو ظهور الضوابط في التوقيت الحالي، خاصة أن الدولة بحاجه إلي جذب استثمارات جديدة من الخارج.
فعاليات المؤتمر
شهدت فعاليات المؤتمر عرض تقديمي بعنوان «كنوز مصر المفقودة - إعادة تطوير الأصول المملوكة للدولة؛ تعزيز الإيرادات وتسييل الأصول» قدمه منصور أحمد، المدير التنفيذي، منطقة الشرق الأوسط وأفريقيا، كوليرز للعقارات والرعاية الصحية والتعليم.
طرح العرض فرص التطوير والاستثمار الرئيسية التي يقدمها سوق العقارات في مصر مع التركيز على إعادة تطوير وتجديد الأصول المملوكة للدولة، مما يؤدي إلى تعزيز الإيرادات وتسييل الأصول لجلب الاستثمار الأجنبي المباشر الذي تشتد الحاجة إليه وخلق فرص العمل مما يؤدي إلى تأثير اقتصادي واجتماعي إيجابي.
وقدم عماد المسعودي، الرئيس التنفيذي لمنصة «عقار ماب» عرض تقديمي بعنوان «اتجاهات الطلب وتسعير السوق»، ليأتي بعده جلسة حوارية بعنوان «بالشراكة مع مصر: نظرة ثاقبة على التعاون العالمي للأمة» والتي تناولت الشراكات التي تم الدخول إليها للمساعدة في التنمية المستدامة للصناعة ومكافحة آثار تغير المناخ في المنطقة.
وعرض غابي طيون، مؤسس شركة أيوروبتيما «Europtima»، ورقة بعنوان «التحكم في تكاليف البناء والإدارة المالية.
كما تضمت التفاعليات العديد من الورش العمل، منها «أهمية العزل الحراري في الحفاظ على الطاقة»، وإلقاء الضوء على آليات تطبيق تقنيات العزل الحراري، وضرورة تفعيل كود العزل الحراري في المشاريع والطاقة الإنتاجية للعزل الحراري في مصر.
أما ورشة العمل الثانية فكانت بعنوان« المدن الذكية في مصر وقضية الاستدامة»، وتناولت الاستدامة ودورها في حل أزمات الطاقة عالميا.
وأيضًا، تضمنت تكاليف تحقيق الاستدامة للمشروعات والعائد المتوقع، بالإضافة إلي فرص مصر للتحول للأخضر وجميع المقترحات حتي تستطيع الدولة الاستفادة من كل معطيات السوق.
وناقشت الورشة الثالثة «القوانين والاشتراطات الجديدة التي تؤثر على صناعة الاستثمار والتطوير العقاري.
وشهدت ورشة العمل النهائية مناقشة حول أهمية معايير القياس لصناعة العقارات المصرية، تناولت الورشة أهمية تقليل المخاطر لجذب المزيد من المستثمرين المحليين والدوليين من خلال إتباع المعايير الدولية مثل ICMS (المعايير الدولية لقياس التكلفة). كما أكد المتحدثون على أهمية المواءمة بين المطورين المصريين والمعايير الدولية لزيادة الاستثمارات وتقليل انبعاث الكربون.
