رئيس مجلس العقار المصري: 3 قرارات تهدد استقرار القطاع العقاري

علاوات تحسين الطريق الصحراوي .. رسوم التنازل في الساحل الشمالي.. وسحب الأراضي غير المطورة 3 قرارات .. تهدد استقرار القطاع العقاري أحمد شلبي: النقطة الجوهرية في جميع القرارات تكمن في آلية التطبيق ضرورة تحديد المشروعات التي ستُطبق عليها القرارات وقيمة العلاوة أو الرسوم المستحقة وشروط وآليات السداد بوضوح التطبيق بأثر رجعي على المشروعات القائمة يفرض تحديات تمويلية كبيرة على المطورين في ظل الأوضاع الاقتصادية الصعبة التي يمر بها القطاع ضرورة وضع إطار واضح لضمان التطبيق دون التأثير السلبي على استقرار القطاع العقاري نؤمن بأهمية الحفاظ على حقوق الدولة ونُقدّر سعيها لضبط سوق العقارات وتحفيز التنمية العمرانية

طالب د. أحمد شلبي، رئيس مجلس العقار المصري، فتح حوار موسع بين ممثلي الحكومة والمطورين العقاريين، في أعقاب صدور عدة قرارات مؤخرًا تطالب المطورين العقاريين بدفع مبالغ ضخمة، مؤكدًا أن الهدف من الحوار هو تحديد آلية تنفيذ القرارات بشكل متوازن، بما يحفظ حقوق الدولة ويصون في الوقت نفسه استقرار ونمو القطاع العقاري، أحد أبرز محركات الاقتصاد المصري. وكان المطورون العقاريون قد تلقوا عدة خطابات رسمية تتضمن مطالبات مالية ضخمة، تشمل علاوات تحسين الطريق الصحراوي على المطورين الذين يمتلكون أراضي أو مشروعات ممتدة على جانبي الطريق الصحراوي، بداية من ميدان الرماية وحتى بوابات الإسكندرية، بعمق يصل إلى 7 كيلومترات، تتراوح ما بين 1500 جنيه للمتر في عمق 1 كيلومتر، و750 جنيهًا للمتر لعمق 1 إلى 3 كم، و500 جنيهًا للمتر لعمق 3 إلى 7 كم.

الصيغةالنهائيةتضمنتأعباءماليةأكبرمنالمطورين

وأكد «شلبي» أنه رغم التفاوض المسبق مع الحكومة لتقليل قيمة العلاوة، إلا أن الصيغة النهائية تضمنت أعباء مالية أكبر على المطورين، مشيرًا إلى أن الإشكالية الأساسية تتمثل في الطول الجغرافي الكبير للمسافة المغطاة، إضافة إلى أن العديد من المشروعات الواقعة ضمن هذا النطاق تم تنفيذها وبيعها بالكامل منذ سنوات، وتتمتع بأوضاع قانونية مستقرة. ما يثير تساؤلات حول منطقية تطبيق هذا القرار بأثر رجعي على مشروعات قديمة.

مطوريالساحلالشماليتلقواخطاباتتحددرسومالتنازل

كما تلقى المطورون العقاريون بالساحل الشمالي خطابات تحدد رسوم "تنازل" في الحالات التي يكون فيها مالك الأرض مختلفًا عن المطور العقاري، باعتبار ذلك نوعًا من التصرف يستوجب دفع مقابل مالي. فوفقًا للائحة رسوم التنازل 10% بحد أدنى ألف جنيه للمتر. ووفقًا لما تم الإعلان عنه في الخطاب، يتم احتساب الرسوم كالتالي: ألف جنيه للمتر للأراضي المطلة مباشرة على البحر، و750 جنيهًا للأراضي الواقعة في جهة البحر ولكن غير مطلة عليه، و500 جنيه للأراضي الواقعة في الجهة القبلية للبحر. هنا يقول د. شلبي إنه تم احتساب قيمة الرسوم وفقًا لسعر الأرض الحالي، وليس السعر الفعلي وقت التعاقد أو الشراء، مما يمثل عبئًا ماليًا كبيرًا وغير متوقع على المطور، خاصة أن العديد من هذه المشروعات تم بيعها بالكامل أو تم تسليمها بالفعل.

الدولةبدأتفيتطبيققرارعاميلزمالمطورينالعقاريينباستخراجالقرارالوزاري

كما بدأت الدولة في تطبيق قرار عام يُلزم المطورين العقاريين باستخراج القرار الوزاري والتراخيص الخاصة بالأراضي خلال فترة لا تتجاوز 3 أشهر لكل إجراء، وإلا تواجه الشركة خطر سحب الأرض. وتم البدء في تطبيق هذا القرار فعليًا داخل منطقة الساحل الشمالي. وفي هذا السياق، يؤكد د. أحمد شلبي دعم المطورين الكامل لحق الدولة في تنظيم السوق العقاري ومحاسبة الشركات التي تمتلك أراضي ولا تقوم بتطويرها، لما لذلك من تأثير مباشر على تعطيل خطط التنمية الشاملة. وأضاف: "نحن كمطورين نؤمن بأهمية الحفاظ على حقوق الدولة، ونُقدّر سعيها لضبط سوق العقارات وتحفيز التنمية العمرانية. كما نُدرك تمامًا أهمية فرض علاوات تحسين وتحصيل رسوم التنازل في حالات التصرفات العقارية. لكن، تبقى نقطة جوهرية وأساسية وهي آلية التطبيق. فالمطلوب هو وضع ضوابط عادلة ومنطقية تضمن تحقيق أهداف الدولة دون أن تُخل بالتزامات أو دراسات الجدوى الخاصة بالمشروعات القائمة."

علاوةالطريقالصحراوي 

فمثلًا في حالة "علاوة الطريق الصحراوي"، يجب مراعاة المشروعات التي تم تنفيذها وتسليمها بالفعل، وعدم تحميلها أعباء مالية لم تكن ضمن حساباتها عند بدء التطوير. كما أن احتساب الرسوم وفقًا للأسعار الحالية دون النظر إلى سعر الشراء الأصلي يفتح الباب أمام تحديات تمويلية كبيرة، خاصة في ظل الأوضاع الاقتصادية الصعبة التي يمر بها القطاع. بناءً على المناقشات الجارية حول قرارات علاوة تحسين الأراضي، نؤكد أننا ندعم بشكل كامل حرص الدولة على تحقيق أفضل استغلال للأراضي وتحقيق التنمية المستدامة. ومع ذلك، نرى ضرورة وضع إطار واضح وعملي لضمان سهولة التطبيق دون التأثير السلبي على الاستثمارات القائمة أو على استقرار القطاع العقاري ككل.

نقترحعدمالتطبيقبأثررجعيعليالمشروعاتالقائمة 

ويقترح رئيس مجلس العقار المصري عدم التطبيق بأثر رجعي على المشروعات القائمة التي تم إطلاقها بالفعل أو التي تم بيع وحداتها حتى وإن كانت لا تزال قيد التنفيذ، لأن هذه المشروعات تم تسعيرها ودراستها بناءً على معطيات مالية سابقة، وأي أعباء مالية جديدة ستؤثر بشكل مباشر على دراسات الجدوى وتُحدث اضطرابًا في التنفيذ، ما قد يعيق تحقيق أهداف التنمية المرجوة. وأوصى باقتصار تطبيق علاوة التحسين على المشروعات التي لم تصدر لها قرارات وزارية بعد، باعتبار أن تسعير الوحدات يبدأ بعد الحصول على القرار الوزاري، مما يتيح للمطور تضمين تكلفة العلاوة ضمن حساباته منذ البداية.

يجبأنتكونعلاوةالتحسينمتناسبةمعسعرالأرضالحقيقي

مؤكدًا أنه من المهم أن تكون قيمة علاوة التحسين متناسبة مع سعر الأرض الحقيقي، وأن يتم احتسابها بطريقة عادلة وشفافة. مضيفا أن علاوة التحسين لا يجب أن توازي سعر الأرض نفسه، بل يجب أن تعكس نسبة معقولة منها. كذلك، ينبغي أن تتوفر آلية سداد ميسرة، مثل دفع 10% مقدمًا وتقسيط الباقي على 5 إلى 7 سنوات، لتفادي الضغط على السيولة النقدية للمطورين، خاصة في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة التي يمر بها السوق.

عددمنالشركاتشهدتتسوياتقانونيةمعجهاتالدولةمنهاالتنازلعنأجزاءمنالأراضي

وأكد أن عددًا من المشروعات شهدت تسويات قانونية مع جهات الدولة خلال السنوات الماضية، مثل التنازل عن أجزاء من الأراضي أو دفع مقابل تقنين. في هذه الحالات، فإن فرض علاوة تحسين إضافية قد لا يكون منطقيًا وقد يؤدي إلى إشكاليات قانونية وتعطيل التنفيذ. وأكد حق الدولة في سحب الأراضي غير المستغلة أو تلك التي لم يتم تنفيذ أي نشاط بها، وهو توجه نراه ضروريًا لتنظيم السوق ومنع التجميد. لكن، لتحقيق ذلك بشكل فعّال، نوصي بوضع ضوابط قابلة للتطبيق تأخذ في الاعتبار ظروف كل مشروع.