تمويل عقاري
نائب رئيس مجلس إدارة التعمير للتمويل العقاري: 140 مليون جنيه الأرباح.. و250 مليون تمويلات للأفراد خلال 4 أشهر
إيمان عريف
- العضو المنتدب ونائب رئيس مجلس إدارة التعمير للتمويل العقاري «الأولى»: إقبال كبير على التأجير التمليكى
- أيمن عبد الحميد: تراجع سعر الفائدة يعزز فرص اتخاذ قرار الشراء أو الاستثمار العقاري
- نتفاوض على شراء محافظ عقارية بنحو 500 مليون جنيها.. و نسب التعثر انخفضت إلى 0.07 %
- إطلاقنا منتج «التمويل الأخضر» .. وندرس إطلاق حزم تمويلية جديدة خلال الفترة المقبلة
- 1.350 مليار جنيه تمويلات عقارية خلال أول أربعة أشهر من العام بنمو 83%
«تمتلك شركة التعمير للتمويل العقاري «الأولى» روية استراتيجية تركز على تقديم حلول تمويلية مرنة، تستهدف بها محدودي ومتوسطي الدخل، كما تولي اهتمامًا خاصًا بملفات التمويل الأخضر والتحول الرقمي».. «الصفقة» حاورت أيمن عبد الحميد، العضو المنتدب ونائب رئيس مجلس إدارة التعمير للتمويل العقاري «الأولى»..فإلى نص الحوار.
- كيف تري القطاع العقاري خلال العام الحالى؟
يشهد القطاع نموًا ملحوظًا خلال عام 2025، وسجلت شركات التمويل العقاري تمويلات بقيمة 11 مليار جنيه خلال الربع الأول فقط من العام، مقارنة بإجمالي تمويلات بلغ 25 مليار جنيه في عام 2024 بأكمله.
وتعكس الأرقام توسع القطاع وارتفاع عدد الشركات العاملة من 12 شركة قبل ثلاث سنوات إلى 24 شركة حاليًا، فضلًا عن التوقعات الإيجابية بانخفاض أسعار الفائدة خلال العام، مما يعزز جاذبية التمويل العقاري للعملاء.فسوق العقارات في مصر لا يزال صامدًا رغم الضغوط، ولا تزال هناك فرص نمو حقيقية، خصوصًا في مناطق ومجالات محددة.
- وهل انخفاض سعر الفائدة يؤثر على الطلب على العقارات؟
بالتأكيد فأي تراجع في سعر الفائدة ينعكس بشكل مباشر على تكلفة التمويل، ما يسهم في تخفيف الأعباء على العملاء، ويزيد من قدرتهم على السداد، كما يحسن من قدرتهم الشرائية، وبالتالي يعزز فرص اتخاذ قرار الشراء أو الاستثمار العقاري.
عقود التمويل العقاري تعتمد على فائدة متغيرة، وبالتالي يتأثر العميل مباشرة بأي رفع أو خفض في الفائدة، فالفائدة المتغيرة التي تُربط بسعر الإقراض والخصم للبنك المركزي تلعب دورًا كبيرًا في تحفيز الطلب، فأن انخفاض الفائدة بنسبة 3.25% خلال شهري أبريل ومايو الماضيين، أسهم في تقليص مدة التمويل بشكل فعلي للعملاء الجدد.
فكل انخفاض بمقدار 1% في أسعار الفائدة يمكن أن يؤدي إلى تراجع تكلفة التمويل بنسبة تتراوح بين 6% و10% من إجمالي قيمة القرض، وهو ما يمثل فرقًا ملموسًا بالنسبة للمقترضين. فإذا حصل العميل على التمويل لمدة 10 سنوات، على سبيل المثال فإن الخفض الأول للفائدة بواقع 2.25% ساعد على تقليص عدد سنوات السداد بنحو 30 شهرًا.
وأتوقع أن تتجاوز التمويلات العقارية حاجز 40 مليار جنيه بنهاية العام، مدفوعة بزيادة الإقبال على تمويلات الأفراد نتيجة انخفاض الفائدة وارتفاع أسعار العقارات، مما يدفع المواطنين للجوء إلى أنظمة التقسيط والتمويل. فتمويلات الأفراد ستكون المحرك الرئيسي لنمو السوق خلال الفترة المقبلة، في ظل تراجع القدرة الشرائية واحتياج شريحة كبيرة من المواطنين إلى حلول تمويلية مرنة تواكب أسعار العقارات الحالية.
- ما حجم التمويلات التى قدمتها « الأولى».. وما التمويلات المستهدفة بنهاية العام؟
قدمنا 1.350 مليار جنيه تمويلات خلال الفترة من يناير حتى نهاية أبريل الماضي، مقارنة بنحو 736 مليون جنيه خلال الفترة نفسها من العام الماضي، بنمو 83%، وحققنا إيرادات 838.5 مليون جنيه خلال الأشهر الأربعة، وبلغت الأرباح 140 مليون جنيه. بلغ حجم التمويلات المقدمة للأفراد خلال الأشهر الأربعة الماضية 205 ملايين جنيه، ومن المتوقع أن يستمر هذا الارتفاع مع تحسن شهية العملاء للتمويل العقاري في ظل استئناف البنك المركزي دورة التيسير النقدي، ونستهدف الوصول بحجم التمويلات إلى 4.4 مليار جنيه بنهاية 2025، مقارنة بنحو 4.350 مليار جنيه العام الماضي.
واستحوذ نظام شراء المحافظ العقارية من المطورين العقاريين على النصيب الأكبر من حجم التمويلات الممنوحة، بإجمالي 1.1 مليار جنيه خلال الفترة من يناير حتى أبريل 2025، في ظل استمرار طلبات شركات التطوير العقاري على تسييل مديونيات العملاء للحصول على النقدية المطلوبة لاستكمال مشروعاتها، فالمطورون يرون أن فرص الحصول على تدفقات نقدية من خلال بيع مديونيات العملاء أكثر سرعة وكفاءة مقارنة بالآليات المصرفية والقروض البنكية، التي تتطلب إجراءات أكثر تعقيدًا، فقرار هيئة الرقابة المالية بالسماح لشركات التمويل العقاري بتجزئة شراء المحافظ العقارية، منح مرونة أكبر في التعامل.
- هل تتفاوض « الأولى» لشراء محافظ عقارية جديدة.. وكم تبلغ نسبة التعثر ؟
نتفاوض حاليًا على شراء محافظ عقارية بنحو 500 مليون جنيه، نسب التعثر في الشركة انخفضت بشكل عام لأقل من 1% (0.70%) مقارنة بمتوسطات سابقة بلغت 2%، معظمها لعملاء ضمن التمويلات الخاصة بمحدودي الدخل، وقد اتخذت الشركة العديد من الإجراءات للتعامل مع هذا الملف، وقدمت خصومات كبيرة لسداد المتأخرات، ووجدت استجابة جيدة.
- شهد السوق إقبالا عن التأجير التمليكى.. أشرح لنا هذا النظام؟
هو آلية تمويلية تسمح للعميل بشراء وحدة دون الحاجة لدفع كامل المبلغ، يسدد أقساطًا شهرية ثابتة، يتحول جزء منها للإيجار والآخر لقيمة الوحدة، وفي نهاية المدة تنتقل ملكية العقار للمستأجر. ويتيح هذا المنتج للعميل الحصول على تمويل بضمان الوحدة لدعم نشاطه الاقتصادي. ويُساهم هذا المنتج حاليًا بنحو 15% من المحفظة المالية للشركة، ومن المتوقع أن ترتفع حصته في السنوات المقبلة مع تراجع أسعار الفائدة.
- كيف تتكيف الشركة مع الارتفاع المستمر فى أسعار العقارات؟
رفعنا الرأسمال إلى 1.5 مليار جنيه خلال الربع الأول من العام، مما ساهم في تعزيز الرافعة المالية إلى 4.1 مرة من حقوق الملكية، ورفع معدل كفاية رأس المال إلى 56%، مع الحفاظ على سيولة قوية.
وتعاقدنا مع 3 بنوك للحصول على تسهيلات ائتمانية بقيمة 1.6 مليار جنيه، بالإضافة إلى 1.5 مليار جنيه كرصيد غير مستخدم من العام الماضي. وتُجري الشركة حاليًا مفاوضات للحصول على تسهيلات إضافية بقيمة 1.2 مليار جنيه لتعزيز قدراتنا التمويلية.
- وماذا عن التمويل الأخضر؟
إطلاقنا منتج تمويلي جديد معتمد من مجلس إدارة الشركة، وهو منتج “التمويل الأخضر” الذي يستهدف دعم المشروعات ذات الطابع البيئي أو المجتمعي المستدام.
ويمنح العملاء عددًا من المزايا، من بينها خصومات على سعر الفائدة وتخفيض في المصاريف الإدارية في بداية التمويل، خاصة للعملاء الذين ينتمون لقطاعات ترتبط بمفاهيم الاستدامة.
ونواصل دراسة إطلاق حزم تمويلية جديدة خلال الفترة المقبلة، تستهدف التيسير على العملاء، وتوسيع قاعدة المستفيدين من التمويلات، بما يتماشى مع توجهات الدولة لدعم الشمول المالي وتحفيز قطاع الإسكان.
- يشكل تسجيل العقارات تحديا أمام نمو السوق .. فما التحديات الأخري؟
قطاع التمويل العقاري يواجه 3 تحديات رئيسية مازلت تقوض نشاطه في السوق، أبرزها صعوبات التسجيل العقاري خاصة في المدن القديمة، وأسعار الفائدة المرتفعة، وأخيرا تعطيل التمويل للمشروعات تحت الإنشاء بسبب التحوط ضد التمويل المزدوج للوحدة للمطور وللعميل، وتأخر المطور في تسليم المشروع.
واقترح، عمل نظام حاسب آلى تستخدمه البنوك يسجل عليه مشروعات المطورين الممولة، وإذا كانت الوحدة مسجلة ضمن المشروع لا تحصل على التمويل جديد، أما فيما يتعلق بتعثر المطور عن التنفيذ، فالأمر يحتاج إلى إنشاء كيان له قوة قانونية في استبدال الطرف المتعثر بشركة أخري أو عميل أخر أو ممول أخر قادرة على استكمال المشروع بما يحفظ حقوق العملاء. وهذا الأمر يقود لمشكلة أكبر تتعلق بعقود الإذعان التي يفرضها المطور على العميل وتتجاهل اى حقوق للعميل حال تعثر المشروع أو تأخر تنفيذه، مطالبا بوضع إطار قانوني أكثر عدالة وتنظيما في هذا الشأن.
