التقسيط الطويل.. وارتفاع الأسعار.. وتأثيره على القطاع العقارى

عفوا.. إذا تحدثت بصراحة مطلقة، عن ظاهرة تكاد تكون أبرز الملفات التي يتم مناقشتها على طاولة معظم المطورين العقاريين في مصر، وهي أنظمة التقسيط على المدى الطويل في العقار، والتي تتراوح ما بين 8 إلى 12 عاما في بعض الشركات بمقدمة (0%) فوائد وربما 2.5% بهدف جذب شريحة أكبر من العملاء وإغراءهم بالسداد الطويل، بعدما فرض عليه السوق استخدام هذه الوسيلة بعد تباطؤ الطلب على العقار، والنتيجة زيادة الطلب الشكلي على الوحدات.. بمعنى جذب شريحة تسعى للاستثمار والبيع السريع «بأوفر» وهو خلق ما يسمى بـ «الفقاعة السعرية» نعم فقاعة سعرية، وهو ارتفاع الأسعار بأضعاف القيمة الحقيقية من التكلفة الفعلية للمنتج.

تحول المطور العقاري الي جهة تمويل بديل البنك

تحول المطور إلى «بنك» ظاهرة أضرت بالسوق أكثر مما أفادته، وتسببت فى تأخير تسليم المشروعات، لأن التدفقات النقدية للمطور لا تغطى تكاليف البناء المتسارعة.

أراء المطورون العقاريون بين مؤيد ومعارض

 تختلف الآراء حول هذه الظاهرة، ففريق من المطورين يعتبرها ظاهرة مبتكرة لإتاحة الفرصة للشراء بأقساط متساوية على مدد طويلة مما يجذب شريحة كبيرة من المجتمع، لكن الفريق الأخر حذر من أنه قد يكون فخًا للمستهلكين بسبب الفوائد المرتفعة واحتمالية تأثر الشركات المتوسطة التي لم تستوعب وتدرس جيدًا خطورة جني الأقساط على سنوات طويلة، مطالبين بتوفير إطار رقابي لحماية مدخرات العملاء وضمان قدرة الشركات الكبرى على الوفاء بالتزاماتها، خاصة أن هذه الظاهرة بدأت فى الظهور في ظل ارتفاع الأسعار، فهناك مناطق في مصر مثل الساحل الشمالي والبحر الأحمر وبعض المناطق الجديدة في القاهرة الكبرى، أصبحت تنافس أسعار "دبي" و"اليونان" وغيرها من الدول التي تمنح للأجانب مميزات جاذبة لتملك عقار عندهم.

اعادة الأمور الي نصابها الصحيح

 يكمن الحل فى إعادة الأمور إلى نصابها الصحيح، من خلال تفعيل آليات التمويل العقارى، فدخول التمويل العقارى يخلق حافزًا للمطور لإنجاز المشروع، فالمطور سيحصل على 100٪ من قيمة الوحدة المبيعة فور تسليمها للعميل، ما يسمح بسرعة دوران رأس المال وبدء مشاريع جديدة، وتجنبه مخاطر التضخم وتقلبات أسعار مواد البناء وتكاليف الإنشاء، وتنخفض تكلفة التمويل ما ينعكس على سعر العقار.

دور الدولة في ضبط السوق 

وهنا أناشد أصحاب القرارات في الدولة، بضبط المنظومة.. منهم البنك المركزي وإعادة النظر في نظام التمويل العقاري في المشروعات الحديثة أو المشروعات تحت الإنشاء، كذلك الجهات الرقابية التي لابد من مراجعة كل شركة وإمكانياتها المالية وخبراتها الفنية لطرح وحدات بالتقسيط على المدى الطويل وقدرتها على التنفيذ، كذلك عمل عقد ثلاثي بين المطور والعميل والدولة لضمان حقوق كل طرف بعد العقود الطويلة، خاصة أن توابعها بدأت تظهر في تباطؤ سوق الريسيل وتورط عملاء في وحدات غير قادرين على سدادها طمعًا في «أوفر» بعد عدد محدود من الأقساط.

من مجلة الصفقة الاقتصادية.. عدد سبتمبر- أكتوبر