عبير عصام: تغيير جذري في سوق العقارات بدءًا من العام المقبل حتى عام 2030

• عبير عصام: تغيير جذري في سوق العقارات بدءًا من العام المقبل حتى عام 2030
• جذب المزيد من الاستثمارات الخليجية مدعوماً بالمشروعات القومية الكبرى
• تحالفات بين كيانات كبرى في السوق العقاري.. وخروج الشركات الدخيلة على السوق
• 80 شركة تعمل بفعالية في السوق المصري بينما عدد الشركات المسجلة في غرفة التطوير العقاري يصل إلى 4000 شركة
• تعطش السوق لوحدات الإسكان منخفضة التكلفة.. وضرورة وضع ضوابط لتحفز المطورين على المشاركة مع الدولة لتلبية الطلب المتزايد على الإسكان الاجتماعي في الإطار الزمني المطلوب
• دخول الدخلاء على السوق العقاري والبدء في مشروعات دون دراسة جدوى خلق نوعًا من عدم الثقة
• توفير السيولة وزيادة عدد سنوات التقسيط وتعثر بعض العملاء .. أبرز التحديات للشركات
• نؤمن أن العقار صناعة.. وأنشأنا مدرسة عمار للتكنولوجيا التطبيقية بموافقة وزارة التربية والتعليم والتعليم الفني

«مسيرة حافلة في التطوير العقاري.. من التشطيبات إلى المشروعات القومية.. رحلة بدأت منذ عام 1995.. طموح بلا حدود مدعومًا بخبرات متراكمة عبر السنين.. إنها المهندسة عبير عصام رفعت، عضو مجلس غرفة التطوير العقاري، وعضو مجلس إدارة جمعية مستثمري 6 أكتوبر، وعضو مجلس إدارة اتحاد المستثمرين المصري، ورئيس مجلس إدارة شركة عمار للتطوير العقاري والصناعي، والزراعي ورئيس مجلس أمناء مدارس عمار للتكنولوجيا التطبيقية.

بدأت رحلتها الاستثمارية عام 1995 بتأسيس شركة "إيجي تريد" المتخصصة في تشطيبات وتأسيس المكاتب في مدينة 6 أكتوبر. بعد ثلاث سنوات من النجاح في هذا المجال، وتحديًا لظهور المنافسة، اتسع نطاق عملها ليشمل مجال الإنشاءات بدءًا من عمارات منفردة وفيلات صغيرة حتى عام 2000.

منذ عام 2000، دخلت في مرحلة جديدة قائمة على نظام الشراكات مع مطورين ومقاولين وأصحاب أراضي، حيث لعبت دور الممول والمسوق للمشروعات.

كان أبرز هذه المشروعات «العبير جاردن» في 6 أكتوبر (جزء من الإسكان القومي) والذي يضم 2000 وحدة سكنية وتم تسليمه عام 2011، أتاحت لها هذه الشراكات توفير سيولة وإنشاء مشروعات متكاملة وتنفيذها وتسويقها.

 

وفي عام 2013/2014 استحوذت على شركة تعمل في مجال التطوير العقاري، وهي شركة «مينا لإسكان المستقبل» وهي شركة مساهمة مصرية، وهذه الشركة أتاحت لها تنفيذ عدد كبير من الوحدات السكنية، وفي 2016 توجهت للمشاركة مع النقابات وتنفيذ مشروعات سكنية متكاملة لهذه النقابات منها نقابة «المهن التمثيلية» بإجمالي مساحة 10 أفدنة في مدينة حدائق أكتوبر، بنسبة 65% لشركة عمار، و35% لنقابة المهن التمثيلية.

وفي عام 2008 اتخذت قرارًا بالتنوع في المشروعات، فاتجهت إلى إنشاء المجمعات التجارية (المولات) بنسبة تملك 100%. حتى الآن، تمتلك الشركة 6 مولات (4 في حدائق أكتوبر و 2 في التوسعات الشمالية لـ6 أكتوبر)، تم افتتاح اثنين منهم بينما البقية قيد التنفيذ. كما دخلت مجال الاستثمار الفندقي بإنشاء مطعم كبير على النيل في الأقصر يحمل اسم «بيت ورد».

ومن عام 2018 اتخذت قرارًا بالتنوع في شكل المشروعات التي نقوم بتنفيذها واتجهت "للمولات" بشراء أراضي تجارية وتنفيذ المشروعات لصالحنا بنسبة 100% ومنذ عام 2018 وحتى الآن أصبحنا نمتلك 6 مولات منهم 4 في حدائق أكتوبر، ومولين في التوسعات الشمالية في مدينة 6 أكتوبر، وبالفعل انتهينا من مولين بالكامل وتم افتتاحهم والمولات الأخرى قيد التنفيذ منهم مول تم تنفيذ 80% من حجم الإنشاء، وقريبًا سيتم تسليمه. وهدفها دائمًا التنوع وأنشأنا مطعمًا كبيرًا على النيل بمحافظة الأقصر، يحمل اسم "بيت ورد" بالشراكة مع مجموعة من الأصدقاء مقيمين بمدينة الأقصر.

 

في أعقاب قانون الإيجار القديم، أشارت عبير عصام إلى تعطش السوق لوحدات الإسكان منخفضة التكلفة، مشيرة إلى أن الدولة تعمل على توفير الوحدات لمتوسطي ومحدودي الدخل، وتقدمت بمقترح لغرفة التطوير العقاري وهيئة المجتمعات العمرانية للمشاركة لبناء وحدات تناسب محدودي الدخل، والهيئة تقوم بدراسته حاليًا، وكذلك تم العرض من الهيئة على عدد كبير من المطورين العقاريين، وانعقد عدة اجتماعات بين الهيئة والمطورين والاستماع لعدد كبير من المقترحات لوضع عقد موحد بين الهيئة والمطورين الذين أبدوا استعدادهم للمشاركة، وبالفعل يتم دراسته حاليًا، ويهدف الحوار الجاري إلى وضع ضوابط عادلة تحفز المطورين على المشاركة مع الدولة لتلبية الطلب المتزايد على الإسكان الاجتماعي في الإطار الزمني المطلوب.

وكشفت عبير عصام عن عدة اقتراحات يجري مناقشتها، منها 75% للمطور و25% للدولة، واقتراح آخر حصول المطور على أرض مجانًا مقابل الإنشاءات، مع مطالبة البعض بتحديد قطع أراضي مميزة للاستثمار مقابل بناء وحدات لمحدودي الدخل في المناطق التي تحددها الهيئة، فهناك عدد كبير من الاقتراحات، والهيئة استمعت للجميع، لوضع الضوابط المنظمة التي تناسب الدولة وتحفز المطورين على المشاركة مع الدولة في بناء وحدات الإسكان الاجتماعي المطلوبة.

وعن اقتراحها الذي تقدمت به 75% للمطور و25% للدولة، قالت يجب مراعاة وضع ضوابط سعرية واحدة بين ما تطرحه الدولة ويطرحه المطور، حتى الضوابط المنظمة للفئات التي تتقدم للحصول على وحدة محدودي الدخل من السن والدخل والسكن وغيرها، بالإضافة إلى تحديد مناطق متميزة ليستطيع المطور الاستفادة من حصته مما يسهل تسويقها، وتم تقديم اقتراح آخر بمنح المطور قطعة أرض صغيرة تصلح للاستثمار الحر، في مناطق مميزة، والدولة تأخذ الوحدات التي تم بناؤها للإسكان الاجتماعي مقابل الأرض المميزة.. نسبة وتناسب.

 

وأشارت إلى أن غرفة التطوير العقاري برئاسة المهندس طارق شكري في جلسات مستمرة في هذا الشأن مع الهيئة للخروج بقرارات سريعة تدعم الدولة وتشجع المطورين على المشاركة ومساندة الدولة، لتوفير وحدات سكنية مناسبة للشباب، وكذلك للعائلات التي يطبق عليها قانون الإيجار القديم، فهناك عدد كبير من الأسر ستحتاج وحدات سكنية بديلة، وإذا لم يتكاتف الجميع مع الدولة ووضع لائحة منظمة ومناسبة للجميع بسرعة، سيكون من الصعب سد هذه المتطلبات في الفترة الزمنية المذكورة في قانون الإيجار القديم.

وأكدت «عبير» أن السوق العقاري سوق متغير، يتأثر بالعوامل الخارجية، منها ارتفاع سعر الصرف، والذي كان له تأثير مباشر في ارتفاع أسعار العقارات في العامين الماضيين بسبب ارتفاع تكلفة البناء، كذلك ارتفاع سعر الفائدة على أقساط الأراضي والقروض البنكية وكل نظم التمويل، بالإضافة إلى الحروب الخارجية وكورونا التي أثرت أيضًا على أسعار البناء، ومنها اضطر المطور في الدراسة السعرية التي وضعها إلى التحوط في الأسعار خاصة من مدد التقسيط الطويلة.

وهناك عوامل أخرى أثرت بالسلب على السوق العقاري ومنها بعض الدخلاء على السوق العقاري والبدء في مشروعات بدون دراسة جدوى ولا ملاءة مالية وضعف في الخبرات الفنية، هؤلاء الدخلاء خلقوا نوعًا من عدم الثقة في السوق العقاري، لذلك لابد من وضع ضوابط محددة ولابد أن يدرس العميل جيدًا المطور الذي يتعاقد معه لكي يحافظ على أمواله، لكنها قالت أن السوق حاليًا بعد الاستقرار الاقتصادي الذي أدى لاستقرار سعر الدولار والانخفاض التدريجي للفوائد البنكية، أصبح أكثر استقرارًا، والعقار مازال الملاذ الآمن للاستثمار، فهو "لا يمرض ولا يمت".

 

وتوقعت أن يشهد السوق العقاري ثباتًا في الأسعار خلال الفترة المقبلة، متوقعة حدوث تغيير جذري في سوق العقارات بدءًا من العام المقبل حتى عام 2030.

وتوقعت أن يشهد السوق تحالفات بين كيانات كبرى، وخروج غير القادرين من دخلاء المهنة، ودخول مزيد من الشراكات والاستفادة من الأراضي غير المستخدمة، إضافة إلى جذب مزيد من الشركات الخليجية، خاصة بعد التطوير العمراني الكبير الذي شهدته الدولة، واستيعاب السوق المصري لمزيد من المشروعات الكبيرة، وهو ما شاهدناه في صفقة مدينة رأس الحكمة، ثم صفقة إعمار والشربتلي بالبحر الأحمر، وهناك اتفاقيات كبيرة تدرسها الدولة ستنعش القطاع العقاري خلال الأعوام المقبلة.

وكشفت «عبير» عن وجود نحو 80 شركة عقارية تعمل بفعالية في السوق المصري، بينما عدد الشركات المسجلة في غرفة التطوير العقاري يصل إلى 4000 شركة، وهناك نفس العدد من الشركات غير مسجل في الغرفة، وهذا يؤكد أن الشركات القادرة فقط هي من تستطيع الاستمرار في السوق، وتتعامل مع هيئة المجتمعات العمرانية.

ورصدت عبير عصام التحديات التي تواجه الشركات، وهي توفير السيولة وزيادة عدد سنوات التقسيط، فالشركات الآن أصبحت بنوكًا، وتواجه مشاكل كثيرة بسبب تعثر بعض العملاء وصعوبة التحصيل، وهو يتسبب في أزمة حقيقية، خاصة أن الشركات تعتمد على الأقساط في توفير سيولة للإنشاءات، كذلك توفير الأراضي المميزة للمشروعات، فلابد من طرح أراضي متميزة ومرفقة للبدء الفوري في التنفيذ، إضافة إلى عدم استقرار أسعار البناء، فلابد من وقفة حقيقية في غرفة صناعة البناء للتحكم في هذا الأمر، إضافة إلى المرونة في مواعيد التسليمات لمواجهة هذه التحديات.

الخدمة المجتمعية:

وعن الخدمة المجتمعية.. قالت عبير عصام أنشأنا مدرسة لتعليم المهن العقارية بموافقة وزارة التربية والتعليم والتعليم الفني، مدرسة عمار للتكنولوجيا التطبيقية، فنحن نؤمن أن العقار صناعة، وعرضت الفكرة على التعليم الفني لقناعتي التامة بأهميتها وبالفعل تمت الموافقة وأنشأت المدرسة، وقالت بدأنا بمدرسة واستلمنا المدرسة الثانية هذا العام، وهدفنا تخريج شاب مهني متميز، وهذا العام احتفلنا بتخريج أول دفعة من طلبة مدرسة عمار، وسيتم عمل احتفال كبير لأول دفعة المكونة من 150 طالبًا، منهم 100 طالب أقسام العمارة والعقار، و50 في المجال الفندقي وتسليمهم عقود عمل للبدء في الحياة العملية. وبالنسبة للطلبة الخريجين من المجال الفندقي تم تعيينهم بالفعل في كبرى الفنادق المتواجدة في مدينة 6 أكتوبر.

عن الخريجين من أقسام العمارة والعقار:

من بداية دراستهم وهم يعملوا كورش تدريب معنا في الإنشاءات، وكذلك في المصانع الكبرى وعلى سبيل المثال هناك تعاقد مع شركة "جروهي" الألمانية للتدريب على عمليات السباكة والصحي وبعد التدريب يحصل الطلبة على شهادات معتمدة من مراكز جروهي الألمانية، وبعد تخرجهم يتم تجهيز عقود عمل لهم للبدء في الحياة العملية، مؤكدة أننا ملتزمين تجاه الطلبة بكافة احتياجاتهم الدراسية من مدرسين لأتوبيسات وانتقالات وتدريب وكتب كلها مجانًا لخلق جيل مهني محترف، مشيرة إلى تبني 20 طالبًا متفوقًا في التعليم الفني أكملوا دراستهم الجامعية، وبعدها بدأت فكرة إنشاء المدرسة الأولى ثم المدرسة الثانية للتعليم الفني التي ذكرت تفاصيلها، وأدعو جميع الشركات لتقديم خدمة مجتمعية بناءة وهادفة لخدمة الصناعة وخلق جيل ماهر في جميع الصناعات المرتبطة بالعقار.