سهم شركة التعمير والاستشارات الهندسية (DAPH) يرتفع 20% بعد استحواذ مستقبل مصر
رفعت شركة «مستقبل مصر— الذراع الاستثمارية المملوكة للحكومة — حصتها في شركة التعمير والاستشارات الهندسية (DAPH) من 1.36% إلى 12.89% عبر شراء 2.7 مليون سهم بمتوسط سعر 87.3 جنيه/للسهم. دفعت العملية سهم الشركة للارتفاع بنحو 20% في جلسة أمس ليصل بالقيمة السوقية إلى 2.4 مليار جنيه. أدناه نعرض ما نعرفه عن شركة التعمير والاستشارات الهندسية.
تعد DAPH المعروفة تجاريًا باسم «تعمير» مطورًا عقاريًا تأسس على يد الحكومة في 1954 لتطوير الإسكان الاجتماعي. وفي 1996، تم إدراج الشركة في البورصة المصرية ضمن برنامج الخصخصة. مع مرور الوقت، تحولت الشركة إلى مطور لمشروعات سكنية فاخرة. ووفقًا للقوائم المالية المستقلة حتى نهاية سبتمبر 2025، تمتلك الشركة القابضة بالكامل ثلاث شركات تابعة، تعمل شركتان منها في قطعة الأرض المجاورة لحرم الجامعة الأمريكية في شارع التسعين، وهما: 1) «أزاد فيوز» و2) «أربان بيزنس لين (UBL)».
تمتلك DAPH أصلين عقاريين بالغَي القيمة. الأول هو قطعة أرض ملاصقة لحرم الجامعة الأمريكية بالتجمع الخامس والمخصصة لتطويرات متعددة الاستخدامات. تبلغ مساحة الأرض 465 ألف متر مربع، مقسمة إلى ثلاثة مشروعات: 1) «أزاد» و«أزاد فيوز» (شقق سكنية)، 2) «ذا ووتر مارك» (فلل مستقلة)، و3) «أربان ووك». ويُعد الأخير — الممتد على 222 ألف متر مربع — مخصصًا للمكاتب والمساحات التجارية ويمثل محور قصة DAPH على المدى المتوسط.
في حال استخدام معامل سطح إلى مساحة (FAR) بمقدار 1، ستصل المساحة البنائية (BUA) إلى نحو 200 ألف متر مربع. وللمقارنة، هذا يعادل تقريبًا ضعف المساحة المملوكة لشركة بنيان للتنمية والتجارة (BONY). ويمكن أن تحقق إيرادات إيجارية إجمالية سنوية بين 3.5 و4.0 مليارات جنيه إذا تم تطبيق معدل إيجار قدره 35 دولار/متر مربع/شهر.
علاوة على ذلك، تُعد المنطقة التي يقع فيها مشروع «أربان ووك» الوجهة الأكثر تميزًا في القاهرة. فالمنطقة محاطة بـ«سوديك إيستاون» و«بوينت 90 مول» و«ريدكون جولدن جيت» وغيرها من الوجهات الراقية. و بالتالي تكون معدلات الإيجار أعلى بنحو 30% إلى 50% مقارنة بمناطق أخرى في القاهرة.
الأصل الثاني هو مقر DAPH الكائن في 4 شارع توفيق دياب المجاور للسفارة الأمريكية في مصر.
المبنى عبارة عن كتلة ضخمة يمكن تحويلها بسهولة إلى فندق خمس نجوم عند انتقال السفارات إلى العاصمة الإدارية الجديدة. في فبراير 2023، قامت الشركة ببيع المبنى وإعادة استئجاره من ثلاث شركات تأجير تمويلي. وفي ذلك الوقت — قبل الارتفاع الحاد في أسعار العقارات حتى مارس 2024 — تم تقييم المبنى بقيمة 466.7 مليون جنيه بناءً على استخدامه الحالي في منطقة ذات وصول مقيد.
ومع تعديل القيمة وفقًا للتضخم، قد تصل قيمة المبنى الآن إلى نحو مليار جنيه. نقل الإدارة إلى مقر بديل وتحويل المبنى إلى أصل تجاري سيكون نقطة تحول كبرى.
حتى الآن، تبدو DAPH ذات قيمة استثنائية على أساس تكلفة الاستبدال. ماذا عن التدفقات النقدية؟ في القوائم المالية لشركات التطوير العقاري، ننظر أساسًا إلى بندين في قائمة التدفقات النقدية لتقييم قوة النشاط.
وهما: 1) التغير في المشروعات تحت التنفيذ (WIP)، و2) التغير في دفعات العملاء المُقدَّمة. يعكس الأول مدفوعات شراء أراضي التطوير إضافة إلى تكلفة الإنشاءات، بينما يسجل الثاني الأقساط التي يتم تحصيلها من العملاء. خلال التسعة أشهر الأولى من 2025، موّلت أقساط العملاء نحو 60% من تكلفة الإنشاء، مقابل مستويات قاربت 80% و100% قبل 3-4 سنوات.
ويُرجح أن يُفسَّر الفارق بالأقساط الثابتة المحددة قبل التعويم مقابل ارتفاع تكاليف الإنشاء حاليًا. ومن المرجح أن يُغلق هذا الفارق مع بيع مشروعات جديدة بأسعار ما بعد التعويم. بشكل عام، تتحول DAPH من مطور عقاري إلى مالك لأصول عقارية استثمارية عالية القيمة — نموذج مشابه لشركة بنيان للتنمية والتجارة (BONY).
الفرق أن DAPH تتداول عند ثلث القيمة السوقية لـBONY رغم أن 100% من أصولها التجارية المستقبلية سيكون مكشوفًا على الشريحة فائقة الفخامة من السوق التي تسجل حاليًا أعلى مضاعفات تقييم.
